L’investissement locatif est un moyen judicieux de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Découvrons ensemble les différentes réductions d’impôts et autres dispositifs permettant de maximiser la rentabilité de vos investissements immobiliers.
Les différents dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant de soutenir l’investissement locatif en France. Parmi les plus connus, on retrouve :
- Le dispositif Pinel, qui concerne les investissements dans le neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et permet une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du montant investi.
- Le dispositif Denormandie, qui vise à encourager la rénovation de logements anciens situés dans des centres-villes dégradés et offre une réduction d’impôt similaire à celle du Pinel.
- Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP), qui permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux avec une exonération totale ou partielle des revenus locatifs sous certaines conditions.
Les avantages du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est sans conteste l’un des plus populaires en matière d’investissement locatif. Il concerne les logements neufs ou en VEFA, situés dans des zones éligibles et répondant à certaines normes énergétiques (label BBC 2005 ou RT 2012). Les biens doivent être loués non meublés, à titre de résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
En contrepartie de cet engagement de location, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de location choisie :
- 12% du montant investi pour une location sur 6 ans
- 18% du montant investi pour une location sur 9 ans
- 21% du montant investi pour une location sur 12 ans
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 euros par an et le montant total des investissements ne doit pas dépasser un certain seuil (5 500 euros/m²).
Les atouts du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, mis en place en janvier 2019, vise à inciter les investisseurs à rénover des logements anciens situés dans des centres-villes dégradés. Pour être éligible, le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération (achat + travaux).
La réduction d’impôt accordée est similaire à celle du Pinel, soit :
- 12% du montant investi pour une location sur 6 ans
- 18% du montant investi pour une location sur 9 ans
- 21% du montant investi pour une location sur 12 ans
Cependant, le dispositif Denormandie est soumis à des conditions de ressources pour les locataires et à des plafonds de loyers. Il est également limité aux opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2022.
L’intérêt du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les revenus locatifs tirés de la location meublée. Deux régimes fiscaux sont possibles :
- Le régime micro-BIC : si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 euros (ou 176 200 euros pour les résidences avec services), l’investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% pour frais et charges.
- Le régime réel : si les revenus locatifs annuels dépassent les seuils précédents ou si l’investisseur opte volontairement pour ce régime, il peut déduire l’intégralité des charges et amortir le bien immobilier, ce qui permet souvent une exonération totale ou partielle des revenus locatifs.
En conclusion, l’investissement locatif offre de nombreuses opportunités pour se constituer un patrimoine et bénéficier d’avantages fiscaux. Il convient néanmoins de bien se renseigner sur les dispositifs et leurs conditions d’éligibilité, ainsi que de prendre en compte la rentabilité globale du projet (emplacement, prix d’achat, loyers, charges, etc.).