La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif intéressant pour les propriétaires qui souhaitent louer leur bien immobilier en bénéficiant d’un régime fiscal avantageux. Dans certains cas, cette LMNP peut être considérée comme une résidence secondaire, ce qui implique des règles spécifiques. Découvrez les critères à respecter pour que votre location meublée non professionnelle soit considérée comme une résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’une location meublée non professionnelle (LMNP) ?
La location meublée non professionnelle est un dispositif de location immobilière permettant aux propriétaires de louer leur bien en étant équipé du mobilier nécessaire à la vie quotidienne. Ce type de location présente plusieurs avantages : une meilleure rentabilité locative, une plus grande souplesse dans la gestion du bien et un régime fiscal spécifique. Pour être qualifié de LMNP, le propriétaire doit respecter certaines conditions :
- Ne pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur professionnel.
- Tirer des revenus locatifs inférieurs à 23 000 € par an ou représentant moins de 50 % de ses revenus globaux.
Définition de la résidence secondaire
Une résidence secondaire est un logement utilisé de manière occasionnelle par son propriétaire ou son locataire, généralement pour les vacances ou les week-ends. Elle se distingue de la résidence principale qui est le lieu de vie habituel et permanent de l’occupant. En général, une résidence secondaire n’est pas occupée toute l’année et peut être proposée à la location saisonnière.
Les critères pour qu’une LMNP soit considérée comme une résidence secondaire
Pour qu’une location meublée non professionnelle soit considérée comme une résidence secondaire, plusieurs critères doivent être respectés :
- L’usage du logement : le bien doit être utilisé par le propriétaire ou le locataire comme habitation occasionnelle, et non à titre principal. Cela signifie que l’occupant ne doit pas y vivre la majorité de l’année.
- La durée de la location : dans le cas d’une location saisonnière, la durée du bail ne doit pas excéder 90 jours consécutifs. Si la LMNP est louée à l’année, il est conseillé de prévoir des périodes d’inoccupation pour justifier du caractère occasionnel du logement.
- La localisation du bien : idéalement, une résidence secondaire doit être située dans une zone touristique ou attractive, permettant d’envisager une utilisation ponctuelle et des locations saisonnières.
Les implications juridiques et fiscales d’une LMNP considérée comme résidence secondaire
Lorsqu’une location meublée non professionnelle est classée comme résidence secondaire, cela a plusieurs conséquences juridiques et fiscales :
- La taxe d’habitation : le propriétaire d’une résidence secondaire doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Toutefois, cette taxe peut être majorée dans certaines communes, notamment les zones tendues.
- La taxe foncière : elle est due par le propriétaire du logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.
- Le régime fiscal applicable aux revenus locatifs : une LMNP classée comme résidence secondaire peut bénéficier du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) si les recettes annuelles sont inférieures à 70 000 €. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs pour l’établissement de l’impôt sur le revenu.
Comment optimiser la gestion de sa LMNP considérée comme résidence secondaire ?
Pour tirer le meilleur parti de votre location meublée non professionnelle en tant que résidence secondaire, il est important de bien gérer sa location. Voici quelques conseils :
- Faites appel à un gestionnaire professionnel pour vous aider à trouver des locataires, établir les baux et assurer le suivi administratif.
- Mettez en valeur votre bien en réalisant des travaux de rénovation et d’aménagement, pour le rendre attractif aux yeux des locataires.
- Proposez des tarifs de location compétitifs, en vous basant sur les prix du marché local.
- Veillez à la bonne entretien du logement, notamment en réalisant régulièrement des travaux de maintenance et de réparation.
En conclusion, une location meublée non professionnelle peut être considérée comme une résidence secondaire si elle respecte certains critères d’usage, de durée de location et de localisation. Cette qualification a des implications juridiques et fiscales spécifiques pour le propriétaire, qui doit veiller à optimiser la gestion de son bien pour en tirer le meilleur parti.