La défiscalisation immobilière est un enjeu majeur pour de nombreux investisseurs qui souhaitent optimiser leur patrimoine et réduire leurs impôts. Quels sont les dispositifs existants et comment choisir celui qui correspond le mieux à vos objectifs ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet des solutions de défiscalisation immobilière pour vous aider dans vos démarches.
Dispositif Pinel : l’investissement locatif neuf
Le dispositif Pinel permet aux investisseurs d’acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), qu’ils mettront ensuite en location pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu, calculée selon la durée de location choisie : 12 % du prix du bien pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Le montant total de la réduction est plafonné à 63 000 euros.
Pour être éligible au dispositif Pinel, le logement doit respecter certaines conditions, notamment en matière de performance énergétique et de localisation géographique. De plus, les loyers et les ressources des locataires sont également plafonnés.
Dispositif Denormandie : la rénovation dans l’ancien
Dans une optique similaire au dispositif Pinel, le dispositif Denormandie vise à encourager les investisseurs à acquérir et rénover des logements anciens situés dans des communes éligibles. La réduction d’impôt est également accordée en fonction de la durée de location choisie : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans, avec un plafond de 63 000 euros.
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux) et permettre d’améliorer significativement la performance énergétique du logement. Les loyers et les ressources des locataires sont également encadrés.
Dispositif Malraux : la protection du patrimoine historique
Le dispositif Malraux offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui réalisent des travaux de restauration sur des biens immobiliers classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou situés dans certains secteurs sauvegardés. La réduction d’impôt varie en fonction de la localisation du bien et de la nature des travaux entre 22% et 30% des dépenses engagées, avec un plafond annuel de 400 000 euros.
Les travaux doivent être autorisés par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et respecter un cahier des charges précis. En contrepartie, les investisseurs s’engagent à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.
Dispositif LMNP : la location meublée non professionnelle
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal avantageux sur les revenus tirés de la location meublée de logements. Contrairement aux dispositifs précédents, il n’y a pas de durée minimale de location ni de plafonds de loyers et de ressources des locataires.
En optant pour le régime réel d’imposition, les investisseurs peuvent amortir leur bien immobilier et déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) liées à la location. Ainsi, ils peuvent générer des revenus locatifs non imposables ou faiblement imposés pendant plusieurs années.
Quel dispositif choisir en fonction de ses objectifs ?
Pour choisir le dispositif le plus adapté à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux, il convient d’évaluer plusieurs critères :
- Votre capacité d’investissement : certains dispositifs nécessitent un budget plus conséquent que d’autres, notamment en termes de travaux à réaliser.
- Votre horizon de placement : si vous souhaitez vous engager sur une durée relativement courte (6 ans), le dispositif Pinel ou Denormandie peut être intéressant ; si vous préférez un engagement plus long (12 ans), ces mêmes dispositifs ou encore le Malraux peuvent être envisagés.
- Votre profil d’investisseur : si vous êtes prêt à prendre des risques et à vous impliquer davantage dans la gestion de votre patrimoine, le dispositif LMNP ou Malraux peut être adapté ; si vous souhaitez un investissement plus sécurisé et moins contraignant, le Pinel ou Denormandie peuvent convenir.
- La localisation géographique : certains dispositifs sont soumis à des zonages précis, il est donc important de vérifier que le bien convoité est éligible au dispositif envisagé.
Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier les différentes options et choisir le dispositif le plus pertinent en fonction de vos objectifs et contraintes spécifiques.