Acquérir un bien immobilier en nue-propriété est une solution de plus en plus prisée par les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine à long terme. Mais comment financer cette acquisition avec un crédit ? Quels sont les avantages et les inconvénients de cette formule ? Cet article vous apporte des éléments de réponse et des conseils pour réussir votre projet d’investissement.
Comprendre la nue-propriété et ses avantages
La nue-propriété est une forme de démembrement de la propriété, qui se divise en deux parties : la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer d’un bien sans en jouir, et l’usufruit, qui donne le droit d’utiliser ce bien ou d’en percevoir les revenus. L’investisseur en nue-propriété achète donc le bien sans pouvoir l’occuper ni percevoir de loyers, tandis que l’usufruitier (souvent un bailleur social ou une société spécialisée) en assure la gestion locative pendant une période déterminée.
Ce type d’investissement présente plusieurs avantages pour l’acquéreur :
- Un prix d’achat inférieur à celui du marché : généralement compris entre 60 % et 70 % du prix total du bien, le coût de l’acquisition en nue-propriété permet de réaliser des économies substantielles.
- Une fiscalité allégée : les revenus locatifs étant perçus par l’usufruitier, l’investisseur en nue-propriété n’est pas imposé sur ces revenus. De plus, la valeur de la nue-propriété est exclue de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
- Une revalorisation du bien à terme : au terme du démembrement (généralement entre 15 et 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien sans frais supplémentaires et peut alors choisir d’en jouir ou de le revendre.
Financer son acquisition en nue-propriété avec un crédit
Même si le prix d’achat d’un bien en nue-propriété est moins élevé que celui d’un bien classique, il est souvent nécessaire de recourir à un financement bancaire pour concrétiser son investissement. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- Les banques sont généralement moins frileuses à accorder un crédit pour un investissement en nue-propriété que pour un investissement locatif classique, car elles considèrent que le risque est moins important (pas de gestion locative, pas d’aléas liés aux loyers impayés, etc.).
- Il peut être intéressant de souscrire un crédit in fine, c’est-à-dire un prêt dont on ne rembourse que les intérêts pendant toute sa durée et dont le capital est remboursé en une seule fois à l’échéance. Ce type de crédit présente l’avantage d’alléger les mensualités et de maximiser la déduction des intérêts d’emprunt dans le cadre de l’Impôt sur le Revenu (si l’opération est réalisée dans un but locatif à terme).
- Les taux d’intérêt proposés pour ce type de financement sont généralement similaires à ceux des crédits immobiliers classiques. Toutefois, il est recommandé de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires et de négocier les conditions du prêt (taux, assurance, garanties, etc.).
Quelques conseils pour réussir son investissement en nue-propriété avec un crédit
Voici quelques recommandations pour mener à bien votre projet d’acquisition en nue-propriété financée par un crédit :
- Anticipez vos besoins en matière de financement : réalisez une simulation de prêt immobilier et évaluez votre capacité d’emprunt avant même de commencer vos recherches.
- Sélectionnez soigneusement le bien que vous envisagez d’acquérir : privilégiez les emplacements de qualité (commerces, transports en commun, écoles, etc.) qui garantissent une bonne revalorisation du bien à terme.
- Renseignez-vous sur l’usufruitier qui assurera la gestion locative du bien : vérifiez sa solidité financière et sa réputation sur le marché.
- Pensez à souscrire une assurance emprunteur adaptée à votre situation et à vos besoins, qui vous protègera en cas d’imprévus (décès, invalidité, etc.).
En suivant ces conseils et en étudiant attentivement les offres de financement disponibles sur le marché, il est tout à fait possible de réaliser un investissement en nue-propriété avec un crédit dans de bonnes conditions. Ce type d’opération peut ainsi constituer un excellent moyen de se constituer un patrimoine immobilier à long terme tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.