Le déficit foncier est un mécanisme fiscal avantageux permettant aux investisseurs immobiliers de réduire leur imposition tout en se constituant un patrimoine. Mais comment financer l’acquisition d’un tel bien avec un crédit ? Cet article vous propose un tour d’horizon des différentes étapes pour mener à bien ce type de projet.
Qu’est-ce que le déficit foncier et quels sont ses avantages ?
Le déficit foncier résulte de la différence entre les charges déductibles liées à un bien immobilier (travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, etc.) et les revenus locatifs perçus. Si les charges dépassent les revenus, le propriétaire peut imputer ce déficit sur son revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le solde éventuel peut être reporté sur les bénéfices fonciers des années suivantes, sans limitation de durée.
Ce mécanisme permet ainsi de diminuer l’imposition sur le revenu, voire de créer une économie d’impôt si le déficit est supérieur au revenu global. Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant rénover un bien immobilier ou ayant des revenus fonciers importants.
Comment financer l’acquisition d’un bien immobilier en déficit foncier avec un crédit ?
1. Évaluer la rentabilité et le potentiel fiscal de l’opération
Avant de se lancer dans l’acquisition d’un bien immobilier en déficit foncier, il est essentiel d’évaluer sa rentabilité et son potentiel fiscal. Pour cela, il convient de prendre en compte les revenus locatifs escomptés, les charges déductibles (travaux, frais de gestion, etc.) et le montant des intérêts d’emprunt. Plus le déficit foncier généré est important, plus l’économie d’impôt sera significative.
Il est également crucial de vérifier que le bien est situé dans une zone où la demande locative est forte afin de limiter les risques de vacance locative.
2. Trouver un financement adapté
Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en déficit foncier avec un crédit, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez notamment recourir à :
- Un prêt immobilier classique, dont le montant, la durée et le taux seront déterminés en fonction de votre apport personnel, votre capacité d’emprunt et la rentabilité du projet.
- Un prêt in fine, qui consiste à rembourser uniquement les intérêts pendant toute la durée du prêt et le capital en une seule fois à l’échéance. Ce type de prêt présente l’avantage de réduire les mensualités et d’optimiser la déduction des intérêts d’emprunt.
- Un emprunt à taux zéro, accordé sous conditions de ressources pour financer une partie des travaux de rénovation énergétique.
Il est important de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché et de choisir celle qui correspond le mieux à votre profil et à votre projet. Vous pouvez vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier pour faciliter vos démarches.
3. Optimiser le montage financier
Lorsque vous avez trouvé le financement adapté, il est essentiel d’optimiser le montage financier pour tirer pleinement parti du mécanisme du déficit foncier. Pour cela, veillez notamment à :
- Bien séparer les dépenses liées aux travaux de celles liées à l’acquisition du bien, car seules les premières sont déductibles au titre du déficit foncier.
- Vérifier que les travaux envisagés sont bien déductibles (entretien, réparation ou amélioration) et ne constituent pas des travaux de construction ou d’agrandissement, non déductibles.
- Penser à inclure dans votre plan de financement les frais annexes (notaire, garantie, etc.) qui ne sont pas pris en compte dans le calcul du déficit foncier.
Pour réussir votre investissement en déficit foncier avec un crédit, il est crucial de bien préparer votre projet en amont, en évaluant la rentabilité et le potentiel fiscal de l’opération, en choisissant un financement adapté et en optimisant le montage financier. N’hésitez pas à faire appel à des professionnels (courtier, expert-comptable, etc.) pour vous accompagner dans cette démarche et maximiser les avantages fiscaux.